Ein modernes Boden-Gesetz muss nicht nur juristisch richtig sein. Es muss auch gut für die Entwicklung sein. Es soll zwei Dinge tun: Es soll den Wert, der auf dem Boden entsteht, so groß wie möglich machen. Und es soll diesen Wert fair, transparent und effizient verteilen.

Das Boden-Gesetz ist immer eines der schwierigsten Gesetze. Denn es liegt an der Schnittstelle von vielen schwierigen Beziehungen: zwischen Staat und Markt, zwischen staatlicher Macht und Vermögensrechten, zwischen Entwicklung und Gerechtigkeit, zwischen Gegenwart und Zukunft, zwischen wirtschaftlichem Wert und sozialer Stabilität.

Wenn wir das Boden-Gesetz ändern, beginnen wir oft mit sehr konkreten Problemen. Zum Beispiel: Bodenpreis, Rücknahme von Boden, Entschädigung, Räumung von Flächen, Änderung des Nutzungszwecks von Boden, Versteigerung, Ausschreibung, Planung, Übergabe von Boden und Vermietung von Boden.

Diese technischen Probleme sind alle wichtig. Aber wenn wir nur diese Probleme lösen wollen, vergessen wir leicht eine wichtigere Grundfrage: Wie sollen wir in der neuen Entwicklungsphase Boden verstehen? Und welche Aufgabe soll das Boden-Gesetz haben?

Diese Frage ist besonders wichtig, weil Vietnam jetzt schneller, nachhaltiger und effizienter wachsen muss. Boden ist eine der größten Ressourcen des Landes. Aber im Bereich Boden gibt es auch leicht Verschwendung, Spekulation, Verlust, Klagen und Konflikte um Interessen. Ein Stück Boden kann Wohnungen, Infrastruktur, Fabriken, Dienstleistungen, Arbeitsplätze und Geld für den Staat schaffen. Aber dasselbe Stück Boden kann auch leer bleiben, zurückgehalten werden, ein Instrument für Spekulation werden oder durch Verfahren, Planung und Streit blockiert werden.

Drei Ebenen des Boden-Systems

Boden wird nur zu einer Ressource, wenn er als Natur-Ressource verwaltet und als Vermögen durch das Gesetz geschützt wird. Auf dem Foto: Stadtgebiet im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt. Foto: Quynh Tran

Auf der ersten Ebene ist Boden eine natürliche Ressource. Die Natur gibt sie uns. Sie ist Lebensraum und Basis für Territorium, Umwelt, Produktion und Leben. Als Ressource muss der Staat den Boden mit staatlicher Macht verwalten: durch Planung, Schutz, Verteilung des Nutzungszwecks, Kontrolle der Umwandlung, Sicherheit für Lebensmittel, Schutz der Umwelt und Schutz der langfristigen Interessen des Landes.

Auf der zweiten Ebene ist das Boden-Nutzungsrecht ein Vermögensrecht. In Vietnam gehört der Boden dem ganzen Volk. Auf dem Markt wird deshalb nicht das Eigentum am Boden gehandelt. Gehandelt wird nur das Nutzungsrecht für Boden mit konkreten Inhalten, die das Gesetz festlegt. Wenn das Gesetz dieses Recht anerkennt, registriert und schützt, wird das Nutzungsrecht zu einem Vermögen mit wirtschaftlichem Wert.

Auf der dritten Ebene wird Boden zu einer Ressource für Entwicklung. Das passiert, wenn man das Vermögensrecht leicht nutzen kann und wenn man es so lenkt, dass es Wert schafft.

Kurz gesagt: Die Ressource Boden liegt darin, wie die Gesellschaft Rechte, Pflichten, Motivationen und Interessen rund um den Boden organisiert. Eine neue Philosophie für das Gesetz muss alle drei Ebenen verbinden. So wird Boden zu Wert für die Entwicklung: von der Ressource zum Vermögen, vom Vermögen zur Ressource für Entwicklung, von der Ressource zu Wohlstand und guter Lebensqualität für die Menschen.

Vermögensrecht und Pflicht zur effizienten Nutzung

Seit vielen Jahren sprechen wir bei der Reform des Boden-Rechts oft über ein Thema: den Schutz des Vermögensrechts am Boden-Nutzungsrecht. Das ist richtig und notwendig.

Die Erfahrung vieler Länder zeigt: Je klarer das Vermögensrecht ist, desto niedriger sind die Kosten für Transaktionen. Dann entwickelt sich der Markt besser und langfristige Investitionen werden gefördert. In diesem Sinn ist das Vermögensrecht der juristische Mechanismus, der Boden von einer natürlichen Ressource zu einem wirtschaftlichen Vermögen macht. Aber nur das ist nicht genug.

Industrie-Cluster Hoa Cam in der Stadt Da Nang steht nach vielen Jahren Investition leer, weil der Bodenpreis nicht festgesetzt wurde und die Zufahrt fehlt, Oktober 2025. Foto: Nguyen Dong

Die Realität in Vietnam heute zeigt: Nicht wenige Stadtgebiete haben Boden bekommen, haben das volle Nutzungsrecht, haben die Infrastruktur fertig gebaut, aber dort wohnen fast keine Menschen. Nicht wenige Projekte haben alle juristischen Papiere, aber sie starten seit vielen Jahren nicht. Nicht wenige Boden-Flächen haben einen sehr großen Wert, aber sie schaffen fast keinen passenden Nutzungswert. Das zeigt eine wichtige Realität: Wenn das Vermögensrecht geschützt ist, bedeutet das noch nicht, dass die Ressource Boden effizient genutzt wird.

Wenn das System nur das Recht zum Besitzen schützt, aber keine Mechanismen schafft, die eine effiziente Nutzung fördern, dann kann das Vermögensrecht ein Instrument für Spekulation werden, statt ein Motor für Entwicklung zu sein. Eine neue Philosophie für das Gesetz darf nicht nur beim Schutz des Vermögensrechts bleiben. Sie muss den Schutz und die einfache Umsetzung des Rechts, Wert aus dem Vermögen zu schaffen, sichern.

Wie man aus dem Preis-Unterschied einen Motor für Entwicklung macht

Ein sehr auffälliges Phänomen auf dem vietnamesischen Boden-Markt ist: Ein großer Teil des Gewinns vieler Projekte kommt nicht daher, dass neuer Wert geschaffen wird. Er kommt aus dem Preis-Unterschied beim Boden (der Grundrente).

Wenn der Staat die Planung ändert, in Infrastruktur investiert oder die Änderung des Nutzungszwecks erlaubt, kann der Wert des Boden-Nutzungsrechts sehr schnell steigen. Dieser Unterschied im Wert schafft eine sehr große Motivation für Investitionen und Entwicklung. Man kann nicht sagen, dass es diesen Preis-Unterschied nicht gibt. Ohne diesen Preis-Unterschied wären viele Projekte für Infrastruktur, Industriegebiete oder Stadtgebiete finanziell nicht machbar.