Wie soll das neue Boden-Gesetz der Gesellschaft helfen?

Das Boden-Gesetz ist immer eines der schwierigsten Gesetze. Denn es liegt zwischen vielen schwierigen Beziehungen: zwischen Staat und Markt, zwischen öffentlicher Macht und Eigentumsrecht, zwischen Entwicklung und Fairness, zwischen Gegenwart und Zukunft, zwischen Wirtschaft und sozialer Stabilität.

Bei jeder Änderung des Boden-Gesetzes beginnen wir oft mit sehr konkreten Problemen. Zum Beispiel: Bodenpreis, Rücknahme von Boden, Entschädigung, Räumung von Flächen, Änderung der Bodennutzung, Auktion, Ausschreibung, Planung, Vergabe und Vermietung von Boden.

Diese technischen Probleme sind alle wichtig. Aber wenn wir nur diese Probleme lösen wollen, vergessen wir leicht die wichtigere Frage: Wie sollen wir Boden in der neuen Entwicklungsphase sehen? Und welche Aufgabe soll das Boden-Gesetz haben?

Diese Frage ist besonders wichtig, weil Vietnam jetzt schneller, nachhaltiger und effektiver wachsen muss. Boden ist eine der größten Ressourcen des Landes. Aber beim Boden gibt es auch leicht Verschwendung, Spekulation, Verluste, Klagen und Konflikte um Interessen. Ein Stück Boden kann Wohnungen, Infrastruktur, Fabriken, Dienstleistungen, Arbeitsplätze und Geld für den Staat schaffen. Aber dasselbe Stück Boden kann auch leer bleiben, festgehalten werden, ein Werkzeug für Spekulation werden oder in Verfahren, Planung und Streit blockiert sein.

Drei Ebenen des Boden-Systems

Auf der ersten Ebene ist Boden eine Ressource. Das ist ein Geschenk der Natur, ein Raum zum Leben, die Basis für Territorium, Umwelt, Produktion und Leben. Als Ressource muss der Staat den Boden mit öffentlicher Macht verwalten: mit Planung, Schutz, Verteilung der Nutzung, Kontrolle der Änderung, Sicherheit für Lebensmittel, Schutz der Umwelt und Schutz der langen Interessen des Landes.

Auf der zweiten Ebene ist das Boden-Nutzungsrecht ein Eigentumsrecht. In Vietnam gehört der Boden dem ganzen Volk. Auf dem Markt wird deshalb nicht das Eigentum am Boden verkauft, sondern das Recht zur Nutzung des Bodens. Das Gesetz bestimmt die konkreten Inhalte. Wenn das Recht registriert und geschützt ist, wird das Nutzungsrecht ein Vermögen mit wirtschaftlichem Wert.

Auf der dritten Ebene wird Boden eine Ressource für Entwicklung. Das passiert, wenn man das Eigentumsrecht leicht nutzen kann und wenn man es nutzt, um Wert zu schaffen.

Kurz gesagt: Die Boden-Ressource liegt darin, wie die Gesellschaft Rechte, Pflichten, Motivation und Interessen rund um Boden organisiert. Eine neue Philosophie für das Gesetz muss alle drei Ebenen verbinden. So wird Boden zu Wert für die Entwicklung: von Ressource zu Vermögen, von Vermögen zu Ressource, von Ressource zu Wohlstand und guter Lebensqualität für die Menschen.

Eigentumsrecht und Pflicht zur effektiven Nutzung

Seit vielen Jahren sprechen wir über die Reform des Boden-Rechts. Ein Thema wird am meisten genannt: das Eigentumsrecht am Boden-Nutzungsrecht schützen. Das ist richtig und notwendig.

Die Erfahrung vieler Länder zeigt: Je klarer das Eigentumsrecht ist, desto niedriger sind die Kosten für Geschäfte, desto besser entwickelt sich der Markt und desto mehr langfristige Investitionen gibt es. In diesem Sinn ist das Eigentumsrecht ein juristischer Mechanismus. Er macht aus Boden als Natur-Ressource ein wirtschaftliches Vermögen. Aber wenn wir hier stoppen, ist das noch nicht genug.

Die Realität in Vietnam zeigt heute: Viele neue Stadtgebiete haben Boden bekommen, sie haben das volle Nutzungsrecht, sie haben die Infrastruktur fertig gebaut, aber dort wohnen fast keine Menschen. Viele Projekte haben alle juristischen Papiere, aber sie werden seit vielen Jahren nur langsam gebaut. Viele Boden-Flächen sind sehr wertvoll, aber sie schaffen fast keinen Nutzungs-Wert. Das zeigt eine wichtige Realität: Ein geschütztes Eigentumsrecht bedeutet noch nicht, dass die Boden-Ressource effektiv genutzt wird.

Wenn das System deshalb nur das Behalten schützt, aber keine Mechanismen für effektive Nutzung schafft, dann kann das Eigentumsrecht ein Werkzeug für Spekulation werden, statt ein Motor für Entwicklung. Eine neue Philosophie für das Gesetz darf nicht beim Schutz des Eigentumsrechts stoppen. Sie muss das Recht schützen und leicht machen, mit dem Vermögen Wert zu schaffen.

Die Extra-Rente als Motor für Entwicklung nutzen

Ein sehr auffälliges Phänomen auf dem Boden-Markt in Vietnam ist: Der größte Gewinn vieler Projekte kommt nicht aus neuem Wert, sondern aus der Extra-Rente durch Boden.

Wenn der Staat die Planung ändert, Infrastruktur baut oder die Änderung der Bodennutzung erlaubt, kann der Wert des Nutzungsrechts sehr schnell steigen. Dieser Wert-Unterschied schafft eine sehr große Motivation für Investitionen in Entwicklung. Man kann nicht sagen: Ohne diese Extra-Rente wären viele Projekte für Infrastruktur, Industriegebiete oder Stadtgebiete finanziell nicht möglich.

Aber hier gibt es auch einen Widerspruch. Wenn der größte Gewinn aus der Änderung der Nutzung oder aus dem Warten auf höhere Bodenpreise kommt, dann wollen viele Akteure keinen Wert mehr auf dem Boden schaffen. Sie wollen den Boden nur behalten und auf die Rente warten.

Der Markt belohnt dann das Behalten von Boden mehr als die Nutzung von Boden. Das ist die Ursache für viele Phänomene heute: verlassener Boden, Stadtgebiete ohne Bewohner, langsame Projekte, Hauspreise steigen viel schneller als das Einkommen der Menschen, und Ressourcen der Gesellschaft werden im Boden "begraben", statt in Produktion, Innovation oder Technologie zu fließen.

Wichtig ist: Der größte Teil dieses Extra-Werts kommt nicht vom Investor selbst. Er kommt aus drei Faktoren: aus der Planungs-Entscheidung des Staates, aus Infrastruktur mit öffentlichem Geld und aus der allgemeinen Entwicklung der Gemeinschaft.

Dann ist die Frage für das Gesetz nicht mehr einfach "Wie hoch ist der Bodenpreis?", sondern: Wie soll man den Extra-Wert verteilen? So verteilt, dass die Motivation für Investitionen bleibt, aber auch soziale Fairness und effektive Bodennutzung gesichert sind?

Eine neue Philosophie für das Gesetz soll die Extra-Rente nicht abschaffen. Denn sie ist ein natürlicher wirtschaftlicher Motor für die Entwicklung der Städte. Wichtig ist: Man muss einen vernünftigen Mechanismus zur Regulierung bauen. So wird die Extra-Rente ein Motor für Entwicklung und kein Motor für Spekulation.