Boden-Gesetz: Mehr Rechte für die Bürger

Boden ist sehr wichtig

Boden ist eine besondere Ressource. Er ist der Lebensraum und die Basis für die Entwicklung des Landes. In Vietnam gibt es noch mehr als eine Million Hektar ungenutzten Boden. Viele wertvolle Grundstücke im Zentrum ("Gold-Boden") werden zu wildem Grasland. Der Grund sind "hängende" Projekte, die nicht weitergehen. Es gibt auch viele lange und teure Streitigkeiten um Boden.

Das Problem kommt von der Verwaltung. Der Staat verwaltet den Boden mit viel Bürokratie. Es gibt wenig Transparenz bei Daten und wenig Markt.

Beschluss der 3. Zentralkonferenz

Die 3. Zentralkonferenz hat neue Beschlüsse für die Boden-Verwaltung gemacht. Die wichtigste Idee ist: weg von "geteilter Verwaltung nach Grenzen" hin zu "einheitlicher Verwaltung des Entwicklungsraums".

Damit dieser wichtige Beschluss wirklich funktioniert, gibt es den Entwurf für das Boden-Gesetz 2026. Das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt organisiert eine breite Befragung vom 20. Juli bis zum 10. August 2026. Das ist eine historische Chance, um große Probleme zu lösen und die Ressource Boden frei zu machen.

Foto: Gebiet Süd in Ho-Chi-Minh-Stadt, alter Bezirk 7, im Mai 2026. Foto: Quynh Tran

Die großen Probleme sind: unklarer Raum, wenig Transparenz bei Informationen und das Risiko, dass private Firmen den Gewinn bekommen, aber die Gesellschaft das Risiko trägt. Das passiert, wenn der Staat Boden für kommerzielle Projekte wegnimmt.

Deshalb machen wir 5 Vorschläge für den Entwurf:

Säule 1: Die Lücke im Raum schließen - mit einer legalen Karte auf lokaler Ebene

Ein Grund für hohe Boden-Preise und willkürliche Entscheidungen ist der unklare Raum. Der Entwurf 2026 erlaubt, bis zum Jahr 2030 keinen Nutzungsplan auf Gemeinde-Ebene zu machen. Er verteilt nur Zahlen für die Fläche.

Zum Beispiel: Eine Region bekommt eine Zahl, wie viel Hektar Wohn-Boden oder kommerziellen Boden sie hat. Aber es gibt keine genaue Karte mit Position und Grenzen. Ohne eine legale Karte auf Gemeinde-Ebene gibt es Willkür und Korruption ("Bitten und Geben").

Deshalb muss das Gesetz eine digitale Detail-Karte auf Gemeinde-Ebene verlangen. Und jede "hängende" Planung, die nach 3 bis 5 Jahren nicht startet, muss gelöscht werden. Dann bekommen die Bürger wieder das Recht, über ihren Boden zu entscheiden.

Säule 2: Der Markt entscheidet und das Leben neu aufbauen bei Boden-Rücknahme

Das größte Problem jetzt ist die Verteilung des Gewinns aus Boden (Boden-Rente). Wenn der Staat Boden für ein kommerzielles Projekt wegnimmt, bekommen die Bürger eine Entschädigung nach staatlichen Regeln. Aber später wird der Wert des Projekts nach Marktpreisen verkauft.

Dieser Unterschied ist groß. So bekommt der Investor den größten Teil des Gewinns. Die Bürger, die ihren Boden verloren haben, bekommen wenig.

Foto: Boden-Rücknahme im Viertel Hong Ha, Hanoi, für das Projekt der Tran-Hung-Dao-Brücke. Foto: Giang Huy

Der Entwurf erlaubt dem Staat noch in vielen Fällen, Boden wegzunehmen: für Sicherheit und Verteidigung, für Behörden, für öffentliche Gebäude, aber auch für neue Stadtgebiete und neue Dörfer neben anderen Projekten.

Nach der Idee von Generalsekretär und Präsident To Lam auf der 3. Zentralkonferenz muss der Staat weniger Boden mit Verwaltung für kommerzielle Zwecke wegnehmen. Das Gesetz soll nur wie ein "Schiedsrichter" sein. Firmen sollen direkt mit den Bürgern über die Entschädigung nach Marktpreisen verhandeln. 80% der Fläche in einem Projekt sollen eine Zustimmung der Bürger über Preis und Bedingungen bekommen.

Für die restlichen 20% der Fläche ohne Zustimmung soll der Staat keine Zwangsmaßnahme machen. Stattdessen kann er ein anderes System nutzen: Bürger geben ihr Nutzungsrecht für Boden in die Planung ein. Der Boden kommt in einen gemeinsamen Plan. So können Bürger am Projekt teilnehmen und einen Teil des Gewinns aus Planung und Infrastruktur bekommen. Das ist fairer.

In der Stadt-Ökonomie ist 100% Zustimmung nicht möglich. Die Zahl 80% kommt aus Erfahrungen aus Japan, Südkorea, Deutschland und Taiwan (China). 80% ist genug, um zu zeigen: Das Projekt ist machbar, der Markt und die Mehrheit akzeptieren es. So kann man eine kleine Minderheit, die spekulieren will, isolieren.

Säule 3: Das Monopol auf Informationen beenden und Daten öffnen

Die nationale Boden-Datenbank ist sehr groß (mehr als 62,4 Millionen Grundstücke). Jetzt ist sie verteilt und geschlossen. Wenn nur Beamte die Daten intern sehen können, sind es "tote Daten". Der Entwurf muss ein nationales Portal für Boden-Preise mit Offenen Daten (Open Data / API) verlangen. Bürger müssen öffentlich die Geschichte von Transaktionen und Preisen auf einer digitalen Karte (WebGIS) selbst suchen können. Transparente Daten sind das beste Mittel gegen illegale Makler ("Boden-Makler") und zwei Preise. So wird der Markt wieder sauber.

Säule 4: Mit ökonomischen Instrumenten Spekulation stoppen

Foto: Drei Generationen einer Familie auf der Halbinsel Thanh Da, wo die Planung seit mehr als drei Jahrzehnten hängt. Foto: Thanh Nguyen - Quoc Huy