Wie man das Landgesetz zum Vorteil der Gesellschaft ändert

Das Landgesetz ist immer eines der schwierigsten Gesetze, weil es viele komplexe Beziehungen betrifft: zwischen Staat und Markt, zwischen öffentlicher Macht und Eigentumsrechten, zwischen Entwicklung und Gerechtigkeit, zwischen Gegenwart und Zukunft, zwischen wirtschaftlichem Wert und sozialer Stabilität.

Bei jeder Änderung des Landgesetzes beginnen wir oft mit konkreten Problemen wie Bodenpreisen, Landenteignung, Entschädigung, Räumung, Änderung der Landnutzung, Versteigerung, Ausschreibung, Planung, Landzuteilung und Landverpachtung.

Diese technischen Probleme sind wichtig, aber wenn wir uns nur darauf konzentrieren, sie zu lösen, übersehen wir leicht die wichtigere Frage: Wie soll Land in der neuen Entwicklungsphase gesehen werden und welche Aufgabe soll das Landgesetz erfüllen?

Diese Frage ist besonders wichtig, weil Vietnam schneller, nachhaltiger und effizienter wachsen muss. Land ist eine der größten Ressourcen des Landes, aber auch ein Bereich, in dem leicht Verschwendung, Spekulation, Verluste, Beschwerden und Interessenkonflikte entstehen. Ein Grundstück kann Wohnraum, Infrastruktur, Fabriken, Dienstleistungen, Arbeitsplätze und Steuereinnahmen schaffen. Aber dasselbe Grundstück kann auch ungenutzt bleiben, zurückgehalten werden, als Spekulationsobjekt dienen oder in Verfahren, Planung und Streitigkeiten stecken bleiben.

Drei Ebenen der Landinstitutionen

Land wird nur dann wirklich zu einer Ressource, wenn es sowohl als natürliche Ressource verwaltet als auch gesetzlich als Eigentum geschützt wird. (Bild: Städtisches Gebiet im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt)

Auf der ersten Ebene ist Land eine natürliche Ressource. Es ist ein Geschenk der Natur, ein Lebensraum, die Grundlage für Territorium, Umwelt, Produktion und Leben. Als Ressource muss der Staat Land mit öffentlicher Macht verwalten: Planung, Schutz, Zuweisung von Nutzungszwecken, Kontrolle von Änderungen, Sicherung der Ernährung, Umweltschutz und Wahrung langfristiger nationaler Interessen.

Auf der zweiten Ebene ist das Landnutzungsrecht ein Eigentumsrecht. Da Land im Volkseigentum steht, wird auf dem Markt nicht das Eigentum am Land gehandelt, sondern das Landnutzungsrecht mit bestimmten Inhalten, die das Gesetz festlegt. Wenn das Gesetz dieses Recht anerkennt, registriert und schützt, wird es zu einem wirtschaftlich wertvollen Eigentum.

Auf der dritten Ebene wird Land zu einer Entwicklungsressource, wenn dieses Eigentumsrecht reibungslos ausgeübt und auf die Schaffung von Werten ausgerichtet wird.

Kurz gesagt: Die Landressource liegt in der Art, wie die Gesellschaft Rechte, Pflichten, Anreize und Interessen rund um das Land organisiert. Die neue Gesetzesphilosophie muss alle drei Ebenen verbinden, damit Land in Entwicklungswerte umgewandelt wird: von der Ressource zum Eigentum, vom Eigentum zur Ressource, von der Ressource zu Wohlstand und Lebensqualität der Menschen.

Eigentumsrechte und die Pflicht zur effizienten Nutzung

In den letzten Jahren war die Sicherung von Eigentumsrechten an Landnutzungsrechten eines der meistdiskutierten Themen bei der Reform des Landrechts. Das ist richtig und notwendig.

Die Erfahrungen vieler Länder zeigen: Je klarer die Eigentumsrechte sind, desto niedriger sind die Transaktionskosten, desto besser funktioniert der Markt und desto mehr langfristige Investitionen werden gefördert. In diesem Sinne sind Eigentumsrechte der rechtliche Mechanismus, der Land von einer natürlichen Ressource in wirtschaftliches Eigentum verwandelt. Aber das allein reicht nicht.

In Vietnam gibt es viele Stadtgebiete, die Land zugeteilt bekommen haben, volle Landnutzungsrechte besitzen und Infrastruktur fertiggestellt haben, aber trotzdem leer stehen. Viele Projekte haben alle rechtlichen Papiere, werden aber jahrelang nicht umgesetzt. Viele Grundstücke haben einen großen Wert, erzeugen aber kaum entsprechenden Nutzen. Das zeigt: Gesicherte Eigentumsrechte bedeuten nicht automatisch, dass die Landressource effizient genutzt wird.

Wenn die Institutionen nur das Halten von Rechten schützen, aber keine Anreize für effiziente Nutzung schaffen, können Eigentumsrechte zu Spekulationsinstrumenten werden statt zu Entwicklungsmotoren. Die neue Gesetzesphilosophie darf nicht bei der Sicherung von Eigentumsrechten stehen bleiben, sondern muss auch die Ausübung von Rechten zur Wertschöpfung ermöglichen und fördern.

Differenzrente in Entwicklungsmotoren verwandeln

Ein auffälliges Phänomen auf dem vietnamesischen Landmarkt ist, dass ein großer Teil der Gewinne vieler Projekte nicht aus neuer Wertschöpfung stammt, sondern aus der Differenzrente.

Wenn der Staat die Planung ändert, Infrastruktur investiert oder die Änderung der Landnutzung erlaubt, kann der Wert des Landnutzungsrechts schnell steigen. Dieser Wertunterschied schafft einen großen Anreiz für Entwicklungsinvestitionen. Man kann nicht leugnen, dass viele Infrastrukturprojekte, Industriegebiete oder Stadtgebiete ohne Differenzrente finanziell kaum machbar wären.

Wenn der Staat die Planung ändert, Infrastruktur baut oder die Landnutzung ändert, steigt der Bodenwert oft stark. Diese Wertsteigerung ist ein Anreiz für Investitionen. Aber sie kann auch zu Spekulation führen, wenn der Staat den Wertzuwachs nicht angemessen abschöpft. Deshalb muss das Gesetz Mechanismen schaffen, um einen Teil dieser Wertsteigerung für die Gesellschaft zu sichern, zum Beispiel durch Steuern oder Abgaben. So wird die Differenzrente zu einem Motor für Entwicklung, nicht für Spekulation.

Wichtige Prinzipien für die Gesetzesänderung

Die Änderung des Landgesetzes sollte auf folgenden Prinzipien basieren:

• Land muss als Ressource und als Eigentum geschützt werden.
• Eigentumsrechte müssen klar sein, aber auch die Pflicht zur effizienten Nutzung muss gelten.
• Wertsteigerungen durch staatliche Maßnahmen sollen teilweise der Gesellschaft zugutekommen.
• Das Gesetz soll Entwicklung fördern und gleichzeitig Gerechtigkeit und Transparenz sichern.

Diese Prinzipien helfen, Land in Wohlstand für alle zu verwandeln.